2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，將自2021年1月1日起施行。作為;社會生活百科全書;民事權(quán)利的宣言書和保障書，民法典將會給我們的生活帶來哪些新變化呢?北京市西城區(qū)人民法院推出《民法典·新變化》專欄，由法官通過具體案例為您解讀，民法典如何影響我們的生活。今天由立案庭法官助理趙寧帶大家了解民法典對;跳單行為的規(guī)定。

跳單行為亦稱為;跳中介，它是一個(gè)行業(yè)術(shù)語，主要存在于房產(chǎn)交易、居間服務(wù)領(lǐng)域，是指買受人或出賣人已經(jīng)與中介公司簽署了相關(guān)協(xié)議，中介公司按照協(xié)議履行提供獨(dú)家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，但是買賣雙方或一方為了規(guī)避向中介支付中介費(fèi)等義務(wù)，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。

跳單行為不僅會讓中介的付出得不到回報(bào)，也會增加房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，如房屋產(chǎn)權(quán)問題、資金安全、物業(yè)糾紛等風(fēng)險(xiǎn)隱患。一旦產(chǎn)生問題，對于購房者而言，輕則;花錢買教訓(xùn)，重則 ;錢房兩空。實(shí)踐中，不乏由此引發(fā)的居間合同糾紛、房屋買賣合同和房屋租賃合同糾紛等。

案例詳情

2018年10月，甲信息技術(shù)公司(以下簡稱甲公司)欲承租辦公場地，故聯(lián)系乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱乙公司)為其提供居間服務(wù)。乙公司根據(jù)自身房源進(jìn)行篩選并派業(yè)務(wù)員尋找合適房源，最終尋找出包括位于北京市朝陽區(qū)某科技園某號房屋在內(nèi)的多套房屋供甲公司選擇。隨后，乙公司派業(yè)務(wù)員帶甲公司職員考察上述房屋，甲公司職員考察完畢房屋后表示愿意承租北京市朝陽區(qū)某科技園某號房屋，并向乙公司出具《看房確認(rèn)書》。

2018年11月，甲公司卻利用乙公司提供的房源信息及看房成果，跳過乙公司和出租方直接簽訂了《租賃合同》。乙公司認(rèn)為甲公司的;跳單行為已構(gòu)成違約，并給其造成巨大損失，故訴至法院，要求甲公司支付違約金。被告甲公司辯稱，其認(rèn)為《看房確認(rèn)書》不具有居間合同的效力，僅是看房雙方及過程等基本信息的載體。北京市朝陽區(qū)某科技園某號房屋的租賃信息是多家中介機(jī)構(gòu)、通過多種途徑公開的信息，乙公司不具有該房屋出租方的獨(dú)家授權(quán)，甲公司首次掌握該房屋信息是通過丙中介公司了解的，后來通過乙公司看房，但并未通過乙公司掌握出租方的任何信息，不存在惡意跳單行為，不屬于違約。

實(shí)踐中，相關(guān)法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定;跳單行為的法律后果，關(guān)于居間合同中禁止;跳單行為的格式條款的效力也沒有做明確的規(guī)定。司法實(shí)踐中主要依據(jù)《民法總則》的誠實(shí)信用原則以及《中華人民共和國合同法》第四百二十四條關(guān)于居間合同的規(guī)定進(jìn)行審理。

法官說法

上述案例中，法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲公司與乙公司簽訂的《看房確認(rèn)書》合法有效，其中禁止;跳單的條款約束雙方當(dāng)事人，雙方確認(rèn)甲公司通過乙公司所看房屋必須由乙公司負(fù)責(zé)洽談并協(xié)助甲公司簽訂租賃合同，甲公司不得與乙公司所介紹項(xiàng)目的業(yè)主方、物業(yè)方、代理商、出租房屋的轉(zhuǎn)租方自行聯(lián)系成交或利用乙公司提供的信息、機(jī)會，另行委托他人居間成交，否則構(gòu)成違約。同時(shí)，《看房確認(rèn)書》的簽訂即是甲公司在乙公司看房后由中介鎖定客戶簽約權(quán)的行為，即被告如果與所看房產(chǎn)的業(yè)主簽約必須經(jīng)過中介，否則構(gòu)成違約。依法成立的合同應(yīng)受法律保護(hù)，誠實(shí)信用是履行合同義務(wù)的根本，任何違反合同約定、侵害合同相對人利益的行為均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。甲公司跳過乙公司，自行與出租方簽訂《租賃合同書》的行為有違誠實(shí)信用原則，構(gòu)成違約，甲公司應(yīng)向乙公司支付違約金。最終法院判定甲公司的行為屬于;跳單，構(gòu)成違約。

新頒布的《民法典》第九百六十五條明確規(guī)定了;跳單行為的法律后果：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

該條文作為分則部分的新增規(guī)定，明確禁止;跳單行為，認(rèn)可中介合同中;跳單違約條款的法律效力。此外，即便中介合同中沒有關(guān)于;跳單行為屬于違約的內(nèi)容，委托人利用中介人提供的獨(dú)家資源或服務(wù)后繞過中介人達(dá)成交易的，中介人也可以依照上述規(guī)定向委托人主張權(quán)利。

《民法典》首次將;跳單行為上升到了法律層面，不僅保障了中介人的權(quán)益，同時(shí)對于違背契約精神的行為進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)制。隨著我國法律體系的進(jìn)一步完善，對于社會經(jīng)濟(jì)中公平及誠實(shí)守信精神的倡導(dǎo)不僅僅體現(xiàn)在原則上，更體現(xiàn)在合同締結(jié)與執(zhí)行中。